Ремонт – дело тонкое

В идеале действующая система ремонта жилых многоквартирных домов должна обеспечивать нормальное функционирование здания в течение всего периода его использования по назначению. Есть действующие нормативы, которые в рекомендательной форме предписывают примерные сроки проведения ремонтных работ. Так, к примеру, Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 года № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». Несмотря на давность его принятия, на сегодняшний день он является действующим. Конечно, не стоит забывать и про Жилищный кодекс РФ, являющийся одним из основных законодательных актов в жилищно-коммунальной сфере.
В чем же разница?
Как известно, ремонт бывает текущий и капитальный. В чем же между ними разница? Текущий ремонт здания – ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. Это мелкие ремонтные работы по восстановлению фундамента дома, стен, фасада, перекрытия и крыши (такие, как заделка трещин, расшивка швов, восстановление участков штукатурки и облицовки, лепных изделий, ремонт и покраска фасадов, цоколей). Возможны смена и восстановление отдельных элементов оконных и дверных заполнений, межквартирных перегородок, лестниц, балконов. Также в рамках текущего ремонта обслуживаются все инженерные сети (отопления, водоснабжения и водоотведения, электроснабжения и вентиляции). Кроме всего перечисленного, выполняются работы по внутренней отделке подъездов и внешнему благоустройству двора.
Капитальный же ремонт включает в себя устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории. В зависимости от технического состояния может производиться ремонт, замена или реконструкция всех видов кровли, ремонт фасадов, ремонт или замена внутридомовых инженерных систем, ремонт электрохозяйства, замена электроплит. Помимо этого, могут быть проведены работы по замене внутридомового газового оборудования и замене лифтов.
Периодичность  проведения ремонтов
В нормативных актах приводятся сроки минимальной продолжительности эффективной эксплуатации зданий и объектов, то есть такой срок эксплуатации, по истечении которого необходимо проведение капитального ремонта. Однако они носят лишь рекомендательный характер и в связи с этим не могут служить для управляющей организации прямым указанием к проведению ремонтных работ.
Так, текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). Для жилых зданий, в зависимости от их вида, назначения, а также климатических условий, продолжительность эффективной эксплуатации до постановки на текущий ремонт составляет от двух до пяти лет. Постановки на капитальный ремонт придется ждать значительно дольше – от пятнадцати до двадцати пяти лет, опять же в зависимости от вышеперечисленных условий. В ряде случаев, например при тяжелых условиях эксплуатации здания, срок может быть сокращен до десяти и даже до восьми лет. В любом случае, при постановке жилого многоквартирного дома на ремонт в первую очередь оценивается его реальное техническое состояние.
Таким образом, управляющие организации вправе корректировать сроки эффективной эксплуатации зданий при соответствующем технико-экономическом обосновании и обеспечении условий комфортного проживания и обслуживания населения.
Два раза в год, весной и осенью, представители управляющей организации осуществляют осмотр жилищного фонда с целью оценки технического состояния домов и, при необходимости, включения здания в план ремонтных работ на следующий год.
Что на практике?
Как же обстоят дела с проведением ремонтных работ в нашем городе? Капитальный ремонт на сегодняшний день возможен только при условии участия территории в какой-либо программе, скажем, на федеральном уровне.
Что же касается текущего ремонта, то он напрямую зависит от бюджета дома: если имеется денежный резерв на проведение ремонтных работ – они будут проведены. Формирование данного резерва происходит благодаря собственникам, своевременно и в полном объеме оплачивающим коммунальные платежи. Соответственно, если у дома имеются большие долги по оплате, то денег на текущий ремонт попросту не остается, и в таком случае дом находится в плачевном состоянии достаточно долгое время, до тех пор, пока не наберется достаточно средств.
Каждый год проводятся плановые весенние и осенние осмотры жилого фонда, в ходе которых выявляются дома, наиболее нуждающиеся в ремонтных работах. После чего формируется график, который в дальнейшем сверяется с бюджетом выбранного дома на предмет наличия у него достаточного денежного резерва.
Конечно же, жителям города не стоит сидеть и ждать, когда их дом посетят с проверкой. Если последний раз ремонт проводился много лет назад и дом представляет собой неутешительное зрелище с обшарпанными, исписанными подъездами и отсутствующими почтовыми ящиками, то стоит направить в адрес своей управляющей организации заявление с просьбой о проведении ремонтных работ.
В случае, когда вы считаете, что выполняете свои обязанности по оплате коммунальных услуг надлежащим образом, и ваш дом не является «злостным неплательщиком», но управляющая организация, тем не менее, отказывает вам в проведении ремонта, есть смысл обратиться с жалобой в прокуратуру либо иные контролирующие органы.
Неутешительное «завтра»
Народ еще не успел привыкнуть к повышению тарифов и введению «общедомовых нужд», как началась подготовка и рассмотрение нового законопроекта – о возложении обязанности по оплате капитального ремонта на самих собственников жилья. В скором времени в квитанции на оплату коммунальных услуг может появиться строчка «капитальный ремонт». По предварительным данным, ежемесячный взнос на него может составлять от трех до десяти рублей за один квадратный метр общей площади жилья. Для многих граждан та сумма, которую они платят за коммунальные услуги сегодня, уже является существенной. И не исключено, что с принятием законопроекта о проведении капитального ремонта за счет собственников последует волна деприватизации жилья, благо, действующий закон это разрешает. По задумке законотворцев, жильцам дается возможность накопить денег на ремонт собственного дома на отдельном счете в банке, о чем они должны будут сообщить в соответствующие органы. В противном случае деньги будут поступать на общий счет и тратиться в первую очередь на наиболее нуждающиеся в капитальном ремонте дома. При этом власть утешает россиян тем, что позаботится о контроле за целевым расходованием их средств. В качестве «управляющих» будут введены специальные организации – региональные операторы.